Компании уходят от пятидневки, но расширяют офисы. Виноваты зумеры

Планы по расширению офисного пространства в течение 2026 года сохраняются у каждого третьего руководителя российской компании, чей основной офис расположен в Москве, оценили консалтинговая компания «Технологии доверия» («ТеДо») и Ассоциация рынка коммерческой недвижимости (АРКН, объединяет порядка 30 участников). Из их исследования, с которым ознакомился РБК, следует, что приобрести новый офис или построить собственный объект хотят 8% работодателей. Еще 10% рассматривают возможность переехать в готовое здание, а 12% — увеличить площадь уже занимаемого пространства, сказано там.

Офисы по-прежнему считаются одним из ключевых факторов в привлечении и удержании компаниями сотрудников, отмечают авторы исследования: около 84% работодателей отмечают их значимую роль для набора нового персонала. На конец 2024-го этот показатель оценивался ниже — в 74%, подсчитали «ТеДо» и АРКН. Они также зафиксировали прирост среди тех, кто называет офисы важным инструментом для удержания работников. Доля таких респондентов увеличилась с 66% в 2024-м до 82% в 2026-м.

Чем обусловлен интерес к офисам

Качество пространства для размещения сотрудников напрямую связано с HR-брендом компании, указывают авторы. Соответственно, улучшение офиса является одним из инструментов привлечения и удержания персонала. Сейчас своим рабочим местом полностью довольны лишь 9% опрошенных сотрудников, больше всего им не хватает ощущения комфорта (17%), говорится в исследовании. Еще 12% сообщили о нехватке зон отдыха, а 9% — о недостатке мест для уединенной работы. В целом персонал оценивает инфраструктуру офисных пространств относительно невысоко — примерно на 7,4 балла из 10.

Работодатели со штаб-квартирой в Москве при выборе нового актива и расширении уже имеющихся площадей прежде всего обращают внимание на три критерия, следует из опроса. Это расположение (в том числе удаленность здания от станций метро, МЦК и МЦД и ключевых транспортных коридоров), стоимость (как покупки, так и аренды) и качественная инфраструктура. Также учитываются наличие парковки, класс объекта и состав его арендаторов. Во многом эти факторы определяют, насколько сотрудники будут довольны своим местом работы, констатируют «ТеДо» и АРКН.

Интерес к обновлению офисных пространств у некоторых компаний связан с планами консолидировать своих сотрудников в одном месте, отмечает один из консультантов на рынке недвижимости. Но на данный момент подобных игроков не так много, а объекты они подбирают на протяжении длительного времени, указывает собеседник РБК, добавляя, что у некоторых структур фиксируется увеличение команд по ряду направлений, которое требует дополнительных площадей.

Кто и зачем ходит в офис

Сейчас работодатели более активно отказываются от формата, при котором сотрудники должны посещать офис пять дней в неделю, свидетельствуют данные опроса. Сейчас в таком режиме работает каждый второй сотрудник (51%). Но часть руководителей, согласно результатам опроса, решили ослабить это требование и сделать посещение офиса более свободным. За прошедший год количество таких организаций выросло почти в два раза — с 8 до 14%. Руководители все еще считают работу из офиса более эффективной, об этом заявили 94% опрошенных. Но в то же время теперь больше половины из них (57%) отдают предпочтение гибридному графику, отмечают авторы. Более четверти компаний (26%) ожидают присутствия сотрудников в офисе три раза в неделю.

Такая динамика в том числе обусловлена популярностью данного формата работы среди поколения Z, считают исследователи. Большинство из них, порядка 80%, выбирают именно гибридный график работы. Им одинаково не нравятся удаленка и постоянная работа из офиса. Позиция большинства зумеров оказалась ближе к взглядам работодателей: эффективной удаленку считает только каждый третий (36%), а 64% отдали бы предпочтение работе из офиса.

В то же время на формат графика сильно влияет сама отрасль, в которой работает каждая конкретная компания. По подсчетам «ТеДо» и АРКН, фиксированный рабочий день преобладает в ретейле (95%) и в организациях государственного сектора (92%), а более свободный — на рынке профессиональных услуг (44%), в IT-секторе (32%), а также в телекоме и медиа (28%).

Что происходит с офисными сделками в Москве

Объем сделок по покупке и аренде столичных офисов в первом полугодии 2026-го составил 355 тыс. кв. м, приводит данные руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова. По сравнению с аналогичным периодом предыдущего года он снизился на 42%, указывает она. Схожую динамику приводит и директор по аналитике и исследованиям рынка Ricci Олеся Дзюба: данный показатель сократился на 35% год к году и достиг примерно 400 тыс. кв. м.

Такое изменение опрошенные РБК эксперты связывают с несколькими факторами. Среди них старший аналитик Remain Ирина Соханева называет снижение деловой активности, а также сохраняющиеся высокие ставки аренды и цены продажи офисов. К примеру, средняя ставка аренды по итогам первых шести месяцев 2026 года достигла 31,9 тыс. руб. за кв. м в год (без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей), что на 16,4% превышает показатели аналогичного периода 2025-го, указывает она. Руководитель департамента исследований и аналитики CMWP Полина Афанасьева говорит о 32,9 тыс. руб. за кв. м в год (+19% год к году). По словам Соханевой, на 22,3% увеличилась и средняя цена продажи офисов — с 394,1 тыс. до 481,9 тыс. руб. за кв. м.

Вступайте в сообщество Школы управления РБК в Telegram или «Максе», чтобы общаться с руководителями из разных сфер, выстраивать нетворкинг и получать советы экспертов.

Большинство новых сделок сейчас происходит в формате аренды — их доля в общей структуре транзакций составила порядка 74% по результатам полугодия, говорит Белова. Несмотря на то что на рынок продолжают активно выходить проекты на продажу, основной спрос приходится на аренду, подтверждает Дзюба. Она также добавляет, что многие компании продолжают продлевать договоры с отказом от части площадей или увеличивают сроки принятия решений в поисках более бюджетных опций.

Из-за дефицита качественного нового предложения с отделкой в аренду интерес игроков преимущественно сконцентрирован на вторичном рынке, рассуждает Дзюба. Высокие капитальные затраты и рост себестоимости отделки делают переезд в помещения в состоянии «бетона» экономически нецелесообразным, объясняет она. Что касается расположения, то наиболее востребованными по-прежнему остаются объекты в сложившихся деловых районах или в субрынках с высоким потенциалом к развитию, констатирует эксперт.

Один из консультантов на рынке офисной недвижимости отмечает, что часть транзакций по аренде или покупке офисов может закрыться уже ближе к концу года. Это, по его словам, обусловлено длительным периодом проведения самой сделки. Кроме того, ряд компаний действительно хотят переехать в новый офис, но пока не могут найти объект, соответствующий всем необходимым критериям, объясняет он.

Есть ли свободные площади

По итогам первого полугодия 2026-го вакансия на столичном рынке офисов выросла на 1,5 п.п. — до 6%, указывает Афанасьева. Соханева говорит о 7%, что составляет 1,5 млн кв. м. Значительный рост показателя был обусловлен выходом на рынок одного объекта — небоскреба Moscow Towers, выставленного на торги, объясняет она. Без учета этого делового квартала доля свободных площадей составила бы 5,9%, увеличившись год к году на 1,3 п.п., говорит она.

В условиях сохраняющейся макроэкономической неопределенности компании отдают приоритет оптимизации расходов и более осторожно подходят к расширению занимаемых площадей, рассуждает Афанасьева. Это, по ее словам, и сдерживает спрос на офисном рынке. Соответственно, к концу года доля свободных площадей продолжит расти и достигнет 7,2%, прогнозирует она. Соханева говорит об увеличении данного показателя на 0,5 п.п., но в том числе за счет ввода новых офисных зданий.